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【環球】日本房市：並非看上去那麼美
2017-04-12 16:37:08 來源: 《今參考》雜志推薦 作者:
中國人爆買日本房地產
近年來，不少中國人看上瞭日本宜人的自然和居住環境以及較好房屋質量等，抓住日元貶值的機遇到日本投資購置不動產。據仲量聯行的調查顯示，外國人購買日本東京房地產的比例，現在更是沖破瞭20%的大關，其中尤以中國人最多。
中國人爆買日本房地產，主要是認為日本的房價與現在中國一線城市相比實在是太便宜瞭，而且包括房屋和土地本身都是私人永久產權。以記者所住的目黑區目黑站附近為例，作為東京的一等地，前一段時間某一房產公司發售的一棟四室一廳的三層小樓，帶地皮的售價隻要7980萬日元(約合480萬元人民幣)。
外國人購買日本房地產也隻需要三個證件：身份證件、身份證件公證書和委任狀。然而，若有人問在日本買房好不好，諸多在日華人均給出如下建議：如果有日本長期簽證或希望在日本常住的話，那就買；如果隻是投資，還是要三思而行。
買賣房產時稅率高得驚人
首先，在日本購買房地產需繳納各種費用，買完之後還一直會有各種費用相伴。日本對土地、房屋等固定資產，占有使用期間和出售轉讓時也要繳納稅金，有一種“固定資產稅”，每年征收，是大頭。
其次，日本房產的遺產稅非常高。其稅率高於歐洲國傢，略低於美國，基本上到孫子輩時房產就沒有瞭。此外，日本對當地人購買個人自住房產的貸款和減稅等優惠政策，除瞭有長期簽證或是永住身份，一般外國人是享受不到的。
簡單歸納，日本購買不動產有如下稅費：1.購入不動產時，要根據固定資產的交易價格一次性繳納4%的交易稅(自用住房較低，為3%)；2.到政府部門登記備案要繳納登記稅(一次性)；3.不動產交易時要繳納印花稅(一次性)；4.遺產稅和贈與稅。除對配偶有些照顧、子女次之外，稅率較高，最高可達到55%(一次性)；5.固定資產稅(每年交)為市值的1.4%；6.當出讓不動產時，未滿5年的，需繳納的所得稅和居民稅分別為差價的30%和9%，超過五年則為15%和5%。
租房市場已呈供過於求之勢
日本泡沫經濟破滅後，土地神話早就崩潰瞭。特別是隨著近年來日本少子化問題越來越嚴重，房屋的空置數驚人。現在全國的空置房屋數達820萬戶，連人口最集中的東京都有近82萬戶。據推算到2020年日本房屋空置率可能將達到驚人的40%。因此日本人常說不動產不是資產，甚至會被稱為“負資產”。
同時，日本房屋的折舊率很高，獨門獨院的小樓一般都是木質結構，20年以後價值就近乎於零(當然土地價值依然存在)。如果是公寓樓，十年左右也要進行一次大修，大修的費用就來自業主平時繳納的不菲的修繕費。如果房齡達到50年，業主會協商後決定重建，這筆大錢也要由業主平均負擔。
此外，許多外國人投資日本房產是期待房租收入，認為目前日本房產的租售比達到瞭4%-5%。但現在日本房屋空置率如此之高，租房市場已呈供過於求態勢，從去年開始房租的平均價格就開始下跌。而根據日本稅法，投資日本房產的海外人士，會被認定為“非居住者”，在通過中介公司對外出租房屋時，中介公司有義務去代業主繳納源泉稅，而且稅率高達20.42%。
還有，很多外國人選擇投資日本房產，是希望先收租保值，然後養老時到日本去居住，但這可能很難輕易達到。在日本無法通過購買房產來拿到長期簽證，想要長期簽證就必須通過在日工作、留學或者投資創四鏡頭360度行車紀錄器業等申請。
(叢雲峰/《文匯報》)
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