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??鷹覓君和Shadow是多年好友，她之前也是國內某知名媒體的地產跑口記者，於三年前移居香港。
??這三年，她一直在關註香港樓市，也看到瞭從內地不斷湧入的人和資金對當地市場的影響。她認識很多來港的內地人，大都是此前通過赴港生子或投資移民的渠道。他們中很多傢庭都在香港買瞭房，一些來自廣東、浙江等富裕省市的內地人甚至買瞭兩套、三套，並且基本全款。
??她說，現在內地樓市嚴厲調控，卻穩住瞭本該下跌的香港市場，大量內地資金進來搶地搶房，再加上本地資金，讓市場露出再度瘋狂的征兆。
??不過，她認為內資開發商來香港搶地後的發展前景並不明朗，因為香港市場太不相同瞭。
??以下是Shadow從香港寫給鷹覓房產的文章：
??20年多年前的香港樓市，處在中英交接歷史時刻的前夕，由於篤定中方交接後需要穩定的局面，房價再如脫韁野馬。
??彼時內地的房地產市場，全盤拷貝香港模式，1998年才剛剛羞澀地邁出第一步。香港地產大佬們的發跡史，對國內開發商而言尤如神明指路。
??此後的兩個市場，一個繼續延續百年來的跌宕起伏，而另一個幾乎沒遇到任何阻礙就擠入瞭世界強手之林；並且在20年後的今天，風水輪轉，當年的“小弟們”已經在搶占“大哥們”的碼頭瞭。
??港商去內地恰逢樓市起步的黃金時代，他們經歷過自由市場的大風大浪，鮮有水土不服，隻不過是賺多賺少的區別。而如今內資帶著20年積攢的認知慣性和驕傲，掉頭南下去蹚香港自由世界的水，這件事看起來似乎並沒有那麼簡單。
??港商的驚駭
??8萬平方米、576億港幣，這是四鏡頭行車紀錄器比較去年7月至今一年間，中資企業在香港中標買地的總面積和金額，分別占香港地政總署公佈的全港總成交面積超過1/5、總成交金額約1/3。
過去一年來中資企業在港買地紀錄
??除瞭熱衷於搶購“面粉”，中資企業對現成的“面包”也很感興趣。
??光大集團以100億港元購入大新金融中心整幢樓；恒大以125億港元買下位於灣仔的美國萬通大廈，改名中國恒大中心。
??中國人壽與深圳祥祺集團分別以58.5億港元、45億港元，先後從會德豐手中買下紅磡商廈OneHarbourGate的西座與東座。
??……
??這些“財大氣粗”的內地企業在香港一擲千金，搞得香港發展商們怨聲載道。
??港資嘉華地產主席呂八鏡頭行車紀錄器志和在一場競拍中輸給海航集團後，對媒體說：“像我們這樣的本地企業，很難競拍這種地。內地公司有能力競拍，但我們不行。”
??即便有些港資發展商的土地儲備已經明顯不足，比如陳啟宗的恒隆地產——陳啟宗近日也對媒體表示不理解中資高價買地的原因，“純理性的角度來看，難以賺取盈利”，他們也不敢、不願去冒這麼大風險高價搶地。
??大多數香港發展商都覺得，近年來內地房企在香港投標土地出價過高，有“以本傷人”之嫌，將來很難有利可圖。
??以今年初合景泰富與龍光地產聯手拿下的鴨脷洲地塊為例，兩傢公司最終的出價折合每呎樓面地價2.2萬港幣，而鴨脷洲已有的最大海景私人屋苑海怡半島，目前的均價卻隻有每呎1.35萬港幣。
??不過，對於內地開發商而言，“面粉”貴過“面包”恰恰是多年來最司空見慣的情形，最後的行情也幾乎總能在不長的時間內，將這道當初難以配平的方程式抹平，並且大都還有賺頭。
??有人說，內地房企有魄力高價拿地，有著眼未來的長遠眼光，不在乎一城一池的盈利與否，早已把過分保守、不進則退的香港發展商遠遠地拋在瞭身後。
??真的是這樣嗎？
??實際上，港商的傢底要比內資企業厚實得多。
??舉個新鴻基的例子，它曾是萬科早期的對標發展企業，當初凈利潤指標相差懸殊。到瞭2016年，萬科銷售收入達到瞭3647.7億元人民幣，而新鴻基僅為911.8億元港幣（約775億元人民幣）。這聽起來似乎是一個“十年河東十年河西”、“青出於藍而遠勝於藍”的故事。但是，同年新鴻基的凈利潤達到瞭326.7億港元（約278億元人民幣），而萬科卻隻有210億元人民幣，二者相差近70億人民幣。
??大傢都知道，萬科並不是去年內地房企的銷售之王。2016年，恒大的銷售收入比萬科還多86個億，但其凈利潤卻僅為176.2億人民幣，與新鴻基相差瞭102億人民幣。
??內地開發商這些年跑馬圈地，乘著城市化的東風，在房價暴漲的市道裡風光無限，但和處於彈丸之地的香港地產商相比，一個個簡直就像賣苦力的背夫。
??在新鴻基的收入結構中，穩定的租金收益占23%，售樓收入占比不到50%，資產負債率約為23%。
??對比之下，恒大長期以來的負債率就不用說瞭，即便是一向被視為內地房企楷模的萬科，2016年底的資產負債率也超過瞭80%。
??在讓人震驚的負債率數字對比之後，還有一個事實——香港的融資成本一向遠低於內地。從去年底到今年上半年，隨著美聯儲不斷加息，香港金管局也幾次調高基準利率。盡管如此，目前香港的基準利率也僅有1.25%。
??即便這樣，大部分港商還是視搶高價地為畏途。
??香港房地產開發的歷史比內地長，樓市一向以大起大落聞名，從二戰結束至今，已經歷過六大輪漲跌。
??最近一次大跌發生在1997年末至2003年中，當時香港樓價的跌幅一度超過7成。數萬“負資產”、“銀主盤”出現，投資者絕望跳樓，小地產開發企業、建行車紀錄器多鏡頭推薦築公司、經紀代理一夜倒閉……那些慘痛教訓至今仍讓幸存者們心有餘悸。
??香港市場以自由化著稱，並以減少人為幹預為榮，數次危機都發生在純粹的市場環境中。
??一方面，香港樓市受貨幣因素的影響很大，美元的加息步伐、對聯系匯率出現解鎖的擔心、國際金融市場的波動，都會對樓市帶來直接影響。
??除瞭剛才說的市場大崩潰，再上一輪發生在上世紀80年代的崩盤，同樣是市場環境綜合作用的結果。
??自1978年起，香港的地產市道已開始脫離正常的發展軌道，如火箭般上升。以尖沙咀東部為例，地價在3年內上升瞭六七倍，樓價亦上升瞭3倍。當時，香港“賣樓花”制度大行其道，隻要繳付5%至10%的訂金，便可購得樓花進行投機，當時炒樓風空前熾熱。 這種瘋狂的程度和高企的房價大大脫離瞭人們實際的支付水平。
??隨後到來的一切迅速摧毀瞭這一泡沫。首先是利率迅速攀升，樓宇按揭利率甚至攀升至21%；其次是世界經濟衰退令香港經濟不景氣；最後是當時對香港前途問題的普遍擔憂。
??三管齊下，彼時的市場地價、樓價和租金暴跌，空置率上升。當時港島南灣道一帶的高級住宅用地，從1980年9月每方尺1502元的最高水平，跌至1982年5月的每方尺540元，跌幅為60%。
??可以說，香港樓市的每一次大波動都是市場環境綜合作用的結果，並且政府盡可能不幹預。比如市場大漲，港府不太可能像內地出臺限購令、限價令，而超低利率與“二按”、“加按”的盛行，讓貸款按揭成數的限制也形同虛設，政府對樓市的有效殺手鐧幾乎隻有稅率（但稅率的作用十分有限，如今非香港永久居民的買房印花稅已高達30%，卻依然有人前仆後繼）。
??同樣，如果市場大跌，港府也不會開足馬力過分刺激來救市。最近一輪始自前年九月的下跌，港府根本無動於衷。
??這些都令香港與內地市場顯著不同——瘋漲暴跌不會受到有效遏制，而促發崩盤的誘因卻會定期光顧。
??雖然從長線角度看，香港的樓市確實在攀升，但過程的曲折程度超過內地市場幾十倍。如今還存在的港商，幾乎沒有不經過生死考驗過的。
??在上世紀80年代的那輪大跌中，沖擊最大的便是那些采取冒進投資策略的地產公司，其中包括恒隆、鷹君等新興地產集團，以及老牌地產公司置地，部分甚至遭受滅頂之災，令人矚目的有嘉年地產、益大投資、佳寧置業等等。
??和內資開發商相比，香港發展商經過幾輪生死歷練，練就瞭小心謹慎的投資之道，大部分財務穩健，收入結構平衡。有人預言，如果明天就爆發金融危機，內地開發商會立馬資金鏈斷裂而死，而香港發展商們卻仍然會活得不錯。8鏡頭行車紀錄器
??當然，對中資企業來說，在香港買地不光是一個開發盈利的問題，還有美元資產配置、海外融資渠道、多元化佈局等多方面的考量，尤其是如今在北、上、深這樣的內地一線城市買地也同樣昂貴。
??但是，香港樓市作為世界上較為動蕩的市場之一，單從盈利的角度講，如果把對內地的“幻覺”和樂觀簡單復制在這裡，未來真是前途莫測。
??香港確實不是北上深。
鷹覓房產
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